سایه روشن‌ بورس املاک بر سر بازار مسکن


به نظر مي‌رسد اين تصميم با حمايت حسن قاليباف اصل رئيس سازمان بورس و اوراق بهادار و دبير شوراي عالي بورس و فرهاد دژپسند وزير اقتصاد و رئيس شوراي عالي بورس همراه بود كه توانست مصوبه اين شورا را اخذ كند؛ حال آنكه بسياري از كارشناسان اقتصادي به دليل مبهم بودن بسياري از زواياي تشكيل بورس پنجم و مستقل به اسم بورس املاك، با آن مخالف بوده يا حداقل خواهان انتقال اجزاي آن به بورس كالا بوده‌اند. پس از اعلام تصويب ايجاد بورس املاك، قاليباف اصل رئيس سازمان بورس درباره جزئيات آن با اعلام اينكه سرمايه اوليه تشكيل اين بورس، ۵ هزار ميليارد تومان است، گفت: بنا بر اين مصوبه، سه گروه سهامداري بورس املاك، مستغلات و امتيازات، شامل ۳۵ درصد تشكل‌هاي بخش خصوصي و تعاوني، ۳۵ درصد نهادهاي عمومي دولتي و غير دولتي و ۳۰ درصد نيز عامه مردم خواهند بود. به نظر مي‌رسد منظور از تشكل‌هاي بخش خصوصي و تعاوني، صرفاً اتاق بازرگاني، صنايع و معادن ايران و اتاق تعاون باشد؛ نهادهاي عمومي غير دولتي نيز عمدتاً مربوط به املاك ستاد اجرايي، بنياد مستضعفان، شهرداري‌ها و بانك‌هاست. حمايت وزير راه از بورس املاك: ابزارهاي بورسي بازار مسكن تجميع مي‌شوند محمد اسلامي وزير راه و شهرسازي نيز در يك برنامه راديويي از تشكيل بورس املاك حمايت كرد و در مورد ابزارهاي مورد بررسي براي حل مشكل مسكن و تأمين مالي اين صنعت از طريق بورس املاك گفت: انتشار اوراق سلف موازي استاندارد و امكان فروش متري مسكن، انتشار اوراق خريد دين مسكن، بازار مصالح ساختماني، صندوق‌هاي املاك و مستغلات، بازار تهاتري ملك و مصالح به همراه توسعه صندوق‌هاي زمين و ساختمان مهمترين اين ابزارها هستند كه از ميان آن‌ها، تاكنون صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان، عملياتي شده و بررسي‌هاي لازم جهت كارآمدتر شدن اين ابزار در دستور كار قرار دارد. ساير ابزارها نيز در حال بررسي هستند و در آينده‌اي نزديك، به‌ويژه اوراق سلف موازي استاندارد مسكن، عملياتي خواهد شد. كارشناس اقتصادي: براي اين ابزارها نيازي به بورس مستقل با اين سرمايه سنگين نبود وزير راه و شهرسازي در حالي از ابزارهاي بازار سرمايه براي حل مشكل مسكن از طريق بورس املاك نام مي‌برد كه بهروز ملكي، كارشناس اقتصاد مسكن درباره توجيهاتي كه در اين خصوص مي‌شود، معتقد است: «آخرِ كاركرد اين بورس، تأمين مالي با ابزارهايي چون صندوق زمين و ساختمان، صندوق املاك و مستغلات، فروش متري مسكن و… است كه اساساً نياز به ايجاد بورس جديد نداشته و در حيطه فعاليت و وظايف نهادهاي موجود خصوصاً شركت‌هاي تأمين سرمايه قرار مي‌گيرد. ضمن اينكه با وجود بورس‌هاي كنوني فعال در كشور، هيچ خلائي احساس نمي‌شود.» «به زبان خيلي ساده، همه كاركردهايي كه براي بورس املاك مي‌توان تعريف كرد، توسط ساختار موجود نيز قابل انجام است. ظاهراً دوستان عزمشان را جزم كرده‌اند مشكل هويت بورس املاك را با سرمايه فوق سنگينِ ۵ هزار ميليارد توماني جبران كنند!» عضو شوراي عالي بورس: صنعت ساخت و ساز توسعه مي‌يابد شاهين چراغي، عضو شوراي عالي بورس نيز گفت: اينكه گفته مي‌شود مشابه اين بورس در ديگر كشورها وجود ندارد، اتفاقاً مشابه اين بورس در انگليس و دوبي راه اندازي و معاملات بورس املاك لندن آغاز شده است بورس املاك دوبي هم به زودي فعاليت خود را آغاز مي‌كند. وي ادامه داد: بخش مسكن هم اشتغال بالايي ايجاد مي‌كند و هم مورد نياز مردم است؛ ما در اين بورس بحثمان بيشتر مشابه بازار اوليه است به اين معنا كه صنعت ساخت و ساز در حوزه‌هاي مسكوني و پروژه‌اي را قرار است توسعه دهيم. عضو هيئت مديره بورس كالا يادآور شد: خيلي‌ها تصورشان از بورس املاك اين است كه قرار است شبيه بنگاه‌هاي املاكي رفتار كنيم و اقدام به دلالي خريد و فروش مسكن كنيم؛ در حالي كه اين اتفاق قرار نيست رخ دهد بلكه قرار است بورس املاك به يك بازار مولد تبديل شود كه در آن پروژه‌هاي انبوه سازي مسكن يا پروژه‌هاي عمراني كشور كه نياز به منابع دارند، تأمين مالي شوند. وي خاطرنشان كرد: تمام اين دارايي‌هاي ملكي از طريق اوراق (اوراق سلف موازي) مورد معامله قرار مي‌گيرند با توجه به اينكه بايد در كشور سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسكوني ساخته شود، قرار است منابع مالي اي كه در جامعه وجود دارد را به سمت بورس املاك هدايت كنيم تا در بخش مسكن مصرف شود. خريد متري خانه متناسب با توان مالي چراغي از جمله دستاوردهاي بورس مسكن را ايجاد امكان براي خريد متري خانه عنوان كرد و گفت: مردم مي‌توانند با ابزارهايي كه در بورس املاك ارائه مي‌شود، سرمايه گذاري كنند به اين صورت كه هر سال بتوانند متراژي از ساختماني كه مورد نظر دارند خريداري كرده و از اين افزايش قيمت‌ها خود را در امان بدارند ضمن اينكه علاوه بر خريداران مسكن، سازندگان و دارندگان زمين هم مي‌توانند به سرعت دارايي‌هاي خود را نقد كنند. وي درباره فروش متري مسكن در بورس املاك گفت: سرمايه گذاران در اين بورس مي‌توانند بر اساس منابع و ميزان پولي كه در اختيار دارند، چند متر از هر پروژه را خريداري مي‌كنند و مرتباً اين متراژي كه خريداري شده را افزايش مي‌دهند پروژه‌هاي انبوه سازي مسكن كه در حال احداث هستند، همزمان با پيشرفت پروژه، با رشد قيمت مواجه هستند؛ درنتيجه اوراق متري مسكن هم مرتباً ارزشمندتر مي‌شوند. به گفته چراغي، مالك اين اوراق متري مسكن (اوراق سلف موازي استاندارد) مي‌تواند آن را به افراد ديگري واگذار كند يا اينكه با افزايش متراژ واحدهاي خريداري شده، مي‌تواند معادل آن را واحد مسكوني از همان پروژه دريافت كند و واحد خود را تحويل بگيرد. وي ادامه داد: به عنوان مثال اگر يك واحد مسكوني ۱ ميليارد تومان قيمت دارد ولي فردي ۲۰۰ ميليون تومان دارد، نمي‌تواند در شرايط فعلي، بخشي از اين ملك (مثلاً ۲۰ متر مربع) را خريداري كند ولي در بورس املاك اين ابزارها ايجاد خواهد شد كه به مردم اين امكان را مي‌دهد تا از اين افزايش قيمت مسكن عقب نمانند و بتوانند از نقدينگي خود به نسبت ارزشي كه از يك ملك مسكوني دارد، بهره برداري كنند. ديگر عضو شوراي عالي بورس: احتمال افزايش سفته بازي را رد نمي‌كنم سعيد اسلامي بيدگلي، عضو شوراي عالي بورس هم شب گذشته در راديو اقتصاد با بيان اينكه من همزمان هم مخالف با بورس املاك بودم هم موافق آن، اظهار داشت: موافقان بورس املاك دو هدف كلي دارند، يكي نقدشوندگي بخش املاك و ديگري شفافيت در معاملات. وي افزود: موافقان مي‌گويند با تشكيل بورس مسكن مي‌توانند ابزارهاي جديد تأمين مالي بخش مسكن و ساختمان در آن ايجاد كنند؛ با بررسي آمار مسكن مي‌بينيم كه رشد سرسام‌آوري در بخش مسكن و املاك داشته‌ايم، اگر فردي ابتداي امسال پس اندازي معادل خريد ۲۰ متر مسكن داشت ولي هيچ جا ۲۰ متر از يك واحد مسكوني را نمي‌فروشند، با اين رشد قيمت‌ها، در انتهاي تير ماه همان ۲۰ متر را هم نمي‌توانست بخرد؛ اما اگر ابزارهايي وجود داشت كه مي‌توانست آن ۲۰ متر را خريداري كند و به مرور و با افزايش پس اندازهاي خود، متراژ باقي مانده را خريداري كند، شايد مي‌توانست قدرت خريد را حفظ كند. عضو شوراي عالي بورس ادامه داد: اينكه با بورس مسكن بتوانيم جلوي افزايش قيمت مسكن را بگيريم، ارتباطي به هم ندارد؛ رشد قيمت مسكن مربوط به شاخص‌هاي كلان اقتصادي، سياسي و بين‌المللي است؛ بورس مسكن تنها مي‌تواند پروژه‌هاي انبوه سازي بزرگ را تأمين مالي كند؛ اما اينكه فكر كنيم با بورس مسكن بتوانيم قدرت خريد مردم و سرمايه گذاران در بخش مسكن را افزايش دهيم و اين مشكل را حل كنيم، اشتباه است. وي يكي از دلايل افزايش قيمت در حوزه املاك و مستغلات را سفته بازي دانست و گفت: اين بورس مي‌تواند به كاهش سفته بازي كمك كند اما اگر شاخص‌هاي كلان اقتصادي مانند رشد نقدينگي و تورم كنترل نشود، بورس املاك هم نمي‌تواند كمكي به بازار مسكن كند. اسلامي بيدگلي تشكيل بورس املاك را مورد استقبال سرمايه گذاران كلان دو بخش بازار سرمايه و بازار مسكن دانست و گفت: فروش املاك وابسته به نهادهاي حاكميتي، اوراق رهني، صندوق‌هاي زمين و ساختمان و مانند آنها مي‌تواند به بورس املاك بيايد. وي در عين حال يادآور شد: احتمال افزايش حجم سفته بازي در بورس مسكن وجود دارد. دبير هيئت مؤسسان بورس املاك: همه سرمايه ۵ هزار ميليارد توماني اوليه تكميل شد حسن بان دبير هيئت مؤسسان بورس املاك و مستغلات درباره ويژگي‌هاي اين بورس اظهار داشت: در اين بورس از ذي نفعان مانند نهادهاي عمومي و غير دولتي، انبوه سازان و دارندگان زمين و مسكن دعوت مي‌شود تا با سرمايه گذاري ۵ هزار ميليارد توماني، در اين بورس سرمايه گذاري كنند. وي افزود: اين سرمايه اوليه در حال حاضر با حضور بخش خصوصي تكميل شده است. دبير هيئت مؤسسان بورس املاك ادامه داد: طي هفته آينده اطلاعيه‌اي منتشر مي‌شود كه بخش خصوصي شامل اتاق بازرگاني و اتاق تعاون پذيره نويسي را آغاز كنند. پس از آن مردم عادي هم مي‌توانند در پذيره نويسي ۳۰ درصد باقي مانده سهام شركت بورس املاك مشاركت كنند. وي با بيان اينكه در حال حاضر بخشي از دستورالعمل‌ها آماده شده، افزود: پيش بيني مي‌كنيم تا چهار ماه آينده پذيره نويسي اوليه را آغاز كنيم. بان يادآور شد: تا هفته آينده ثبت شركت بورس املاك با تأمين سرمايه از سوي اتاق‌هاي ايران و تعاون نهايي خواهد شد. فعال بازار سرمايه درباره علت بالا بودن سرمايه اوليه شركت بورس املاك گفت: شوراي عالي بورس هم با اين سرمايه اوليه موافقت كرد؛ به خصوص كه مدل كسب و كار و ماهيت بورس املاك با ساير بورس‌ها فرق دارد و قرار نيست همين كاري كه در بورس‌هاي ديگر در حوزه بازار مسكن انجام مي‌شود، در بورس املاك هم انجام شود. منبع: مهر